【宅建士】宅地建物取引士 815
レス数が1000を超えています。これ以上書き込みはできません。
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↑スレ立ての際はこちらを3行にして下さい。
■試験実施機関
(財)不動産適正取引推進機構 http://www.retio.or.jp/
■関連サイト
(財)不動産流通推進センター(旧不動産流通近代化センター) http://www.retpc.jp/
宅建過去問一問一答 http://takken.fx-ex.info/
宅建スーパーWEBサイト http://www.tokagekyo.net/
●次スレ立て及び重複スレ立て防止について
[１]次スレは>>900前後(±5レス)を踏んだ方が立てて下さい
[２]次スレを立てることが出来た時は立てた方が(次スレがすでにある場合には[２]に該当した方が)誘導のための次スレURLを貼り付けて下さい
[３]次スレURLが貼り付けられるまで1000埋めは禁止します
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(スレ立て時間が後になったスレ立てをした方はスレ消化順序の誘導をして下さい)
[５]スレ立て時間が後になった重複スレは放置をせずに先に消化しているスレの次スレとして利用して下さい
(この場合は先に消化しているスレの[１]に該当した方がその次スレとして誘導URLを貼って下さい)
[６]故意過失を問わず本スレと称しての類似したスレ立て(テンプレに沿った次スレ立て及びやむを得ない次スレ立て重複を除く)は乱立と見なされますので厳禁です
※宅建本スレは粘着基地荒らしを永久追放処分とし確実に合格してみせる宣言、AA連貼りグロ貼りや粘着などの荒らし行為は禁止です。
※他スレでスレタイトルに｢宅建｣などと付けば関連スレではありますが本スレとしては責を一切負いません。
※宅建本スレは「ワカヤマン」というふざけたタイトルを宅建本スレとして認めないことを宣言する。
※宅建本スレは宅犬に対する粘着基地荒らしを永久追放処分とする。
※宅建本スレは他資格荒らしを永久追放処分とする
前スレ
【宅建士】宅地建物取引士 813
https://kizuna.5ch.net/test/read.cgi/lic/1705661918/
【宅建士】宅地建物取引士 814
https://kizuna.5ch.net/test/read.cgi/lic/1707452788/
VIPQ2_EXTDAT: checked:vvvvv:1000:512:: EXT was configured ＜大前提＞
「売主の担保責任の追及」 ＝ 改正前の民法
→ 買主が悪意・有過失の場合は、追及不可（買主主観が問われる）
「契約不適合責任の追及」 ＝ 改正後の民法
→ 買主が悪意・有過失の場合でも、追及可能（買主主観は問われない）
ただし、買主に帰責事由がある場合には、追及不可
以上の大前提から、
＞その瑕疵自体が買主の織り込み済みなら売主は免責だと弁護士がサイトで解説してたよ
これは改正前の民法下における売買契約の話で、「売主の担保責任の追及（瑕疵担保責任の追及）」の解説だと思う。 >>931
ちょっと説明しづらいから2024年版（今年）のTACの分野別過去問の解説を転載するわ
買主が欠陥の存在を知って売買契約を締結したのであれば、契約不適合とはいえず、損害賠償請求はできない。
買主が欠陥の存在を知って売買契約を締結したのであれば、その久陥の存在は、原則として契約不適合ではなく、買主は契約不適合責任（①追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求、④解除）は追及できない（民法562条1項、563条1項・2項、564条、541条、415条1項）。
法令上の制限も目的物の品質等に関する契約不適合に含まれると解されるので（旧民法の「瑕疵」には法律上の瑕疵も含むとする判例あり）、Aは追完請求や代金減額請求（562条、563条）、契約の解除もできる（541条、542条）。この場合、買主の善意・悪意は問わないし、仮に契約目的を達成できない場合でなくとも、解除は可能である。 >>933
それじゃなくて過去問の出題年度と出題番号と出題肢を書いて。 >>934
それを書いても改題だから意味ないんじゃない？一応以下
H15-問10改-肢1
H8-問8改-肢4 >>937
>「契約不適合責任の追及」 ＝ 改正後の民法
→ 買主が悪意・有過失の場合でも、追及可能（買主主観は問われない）
TACの解説だと欠陥につき悪意なら契約不適合に当たらないってなってるじゃん？
つまり悪意なら担保責任追求できなくなるって話でしょ >>935
なるほど了解
ちなみにＡＩ君の答え
民法第570条は、売買契約において買主が不動産を購入した際に、契約の内容に適合しない先取特権、質権、または抵当権が存在していた場合に適用される規定です。具体的には、以下のような状況で買主に権利が発生します。
1. **買主が費用を支出して不動産の所有権を保存した場合**：
- 買主が不動産を購入した際に、契約の内容に適合しない先取特権、質権、または抵当権が存在していた場合、買主がその不動産の所有権を保存するために費用を支出した場合、買主は売主に対してその費用の償還を請求できます。
2. **買主が所有権を失った場合**：
- 売買の目的である不動産について存した先取特権または抵当権の行使により、買主がその所有権を失った場合、買主は契約の解除をすることができます。また、買主が費用を支出して所有権を保存した場合、その費用の償還を請求できます。
3. **損害を受けた場合**：
- 買主が損害を受けた場合、その賠償を請求することもできます。
この規定は、不動産の売買において買主の権利を保護するために設けられています。改正前の民法570条では、売主の瑕疵担保責任について規定されていましたが、2017年の改正により、不動産の購入において買主の権利をより明確に定めたものとなりました¹²。³
ソース: Bing との会話 2024/5/17
(1) 民法第570条 - ://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC570%E6%9D%A1.
(2) 【2020施行・民法改正】瑕疵担保責任はどう変わった？契約不 .... ://www.needs-p.jp/column-contract-nonconformity-liability/.
(3) 民法第570条 – 抵当権等がある場合の買主による費用の償還請求. ://tek-law.jp/civil-code/claims/contracts/sale/article-570/. 動産については、契約不適合（欠損や数量不足）を買主が知ってたなら、買主はその状態に同意しているから解除できないよ
不動産については、契約不適合（抵当権などの権利が設定されているなど）を買主が知っていても、売主が不適合の状態を解消できなければ（買主が支出した費用などを弁済できなければ）、解除できるよ
なんてことでいいのかな （抵当権等がある場合の買主による費用の償還請求）
第570条
買い受けた不動産について契約の内容に適合しない先取特権、質権又は抵当権が存していた場合において、買主が費用を支出してその不動産の所有権を保存したときは、買主は、売主に対し、その費用の償還を請求することができる。
改正経緯
2017年改正により、旧・第567条第2項の趣旨を継承。従来当然解釈の範疇であった不動産質も明文化した。なお、第1項・第3項については、民法第565条が適用される。 （抵当権等がある場合における売主の担保責任)
売買の目的である不動産について存した先取特権又は抵当権の行使により買主がその所有権を失ったときは、買主は、契約の解除をすることができる。
買主は、費用を支出してその所有権を保存したときは、売主に対し、その費用の償還を請求することができる。
前二項の場合において、買主は、損害を受けたときは、その賠償を請求することができる。
Wikibooksからのコピペ 移転した権利が契約の内容に適合しない場合における売主の担保責任）
第565条
前三条の規定は、売主が買主に移転した権利が契約の内容に適合しないものである場合（権利の一部が他人に属する場合においてその権利の一部を移転しないときを含む。)について準用する。
改正経緯
2017年改正により、「瑕疵担保責任から契約不適合責任へ」の方針の一環として、目的物件に地上権や抵当権がある場合の担保責任（権利に瑕疵がある場合の担保責任、旧・第566条、旧・第567条）及び権利の一部が他人に属する場合の担保責任（旧・第563条）にかえて新設。
前3条（契約不適合責任）
第562条 買主の追完請求権
第563条 買主の代金減額請求権
第564条 買主の解除権/損害賠償請求
Wikibooksからのコピペ >>938
＜TACの過去問解説の場合＞
（H8-問8改-肢4について）
この改題肢は、AB間の売買契約が契約「不適合」であることを前提としている。
したがって、買主Aの善意・悪意を問わず、買主Aは、売主Bに対して、
契約不適合責任の追及ができるから、売買契約を解除することができる。
（H15-問10改-肢1について）
この改題肢は、AB間の売買契約が契約「適合」であることを前提としている。
TACは、「Aが、この欠陥の存在を知って契約を締結した場合」であれば、
初めから契約「適合」のケースだと認定して、改題をしているわけ。
そのため、改題するにあたって契約「適合」の事例問題としたもんだから、
買主Aは、売主Bに対して、契約「不適合」責任を追及することができないのは当たり前、ということになってしまう。
したがって、買主Aは、売主Bに対して、売買契約を解除することも、損害賠償請求を行うこともできない。
（続く） >>943
(続き)
＜他社の過去問解説の場合＞
（H8-問8改-肢4について）
この改題肢は、TACの過去問解説と全く同じなので省略する。
（H15-問10改-肢1について）
この改題肢は、TACと違って、AB間の売買契約が契約「不適合」であることを前提としている。
これは、改正前民法下である当時の出題肢が、売主の瑕疵担保責任追及に関するものであるため。
つまり、「Aが、この欠陥の存在を知って契約を締結した場合」を、TACは契約「適合」のケースであると認定して、
初めから契約「不適合」責任の追及ができないとしているのに対して、
他社はきちんと当時の出題に即して、なお契約「不適合」のケースとして改題しているわけ。
で、他社は、「Aが、この欠陥の存在を知って契約を締結した場合」というのは、
契約「不適合」のケースで、かつ、買主Aが悪意の場合と認定している。
そして、買主Aの善意・悪意を問わず、買主Aは、売主Bに対して、契約不適合責任の追及をすることができる。
そこで、悪意の買主Aは、「契約を解除することはできない」と改題肢には書いてあるけど、
軽微でなければ、悪意の買主Aも、契約を解除することができるから、必ずしも「契約を解除することはできない」とはいえないので、
ここが誤りということになる。
また、悪意の買主Aは、「損害賠償請求を行うことができる」と改題肢には書いてあるけど、
ここには売主Bの帰責事由が改題肢には記載されていない。
つまり、売主Bに帰責事由があるなら、悪意の買主Aも、損害賠償請求を行うことができるけど、
売主Bに帰責事由がないなら、悪意の買主Aは、損害賠償請求を行うことができないので、
必ずしも「損害賠償請求を行うことができる」とはいえない。
したがって、ここについても誤りということになる。
（続く） （続き）
H8-問8改-肢4とH15-問10改-肢1の両肢とも、
「悪意の買主Aであっても、売主Bに対して、契約不適合責任の追及をすることができるのか？」という知識で考えると、
他社の過去問解説のほうが当時の出題肢に沿っているし、今後も出題される知識なので、覚えやすい。
TACの過去問解説は、
H8-問8改-肢4については、契約不適合責任の追及問題として改題しているのに、
H15-問10改-肢1については、「残念でした、契約内容に適合しているから、
そもそも契約不適合責任の追及問題ではありません、ひっかかりましたね、オワリ。」
としているので、2肢の改題バランスが悪いから混乱しやすくなってるだけだよ。
初めから契約「適合」のケースであると認定したもんだから、
別に間違った改題肢というわけではないけどね。
以上です。 >>942
色々調べてくれてありがとう、ほんと感謝
ただ、TACの過去問の改題がゴミすぎて当該抵当権付着物件が契約内容に適合するかしないかすら書いてないんよ
解説も、『売買の目的物に抵当権が設定されている場合、売買代金の額から被担保
債権額を割引くなどの特段の事情がない限り、買主は売主に対して抵当権を消滅させるという追完請求や代金減額請求ができる』、としか書いてなくて、設問だと抵当権付着という瑕疵が契約内容に適合してるのか否かもわからないしね
なんか過去問見てるとこんなんが多くて混乱するわ
愚痴ばっかで申し訳ない
調べてくれたのにはほんと感謝！
>>945
いや、ほんと丁寧に検証してくれて感謝
よくわからないけど、要するに、『買主の主観は問わず帰責性で判断するけど、契約内容に合意したかどうかは設問から読み取れと』そういうことなんかね
こんな糞みたいな設問から『合意したかどうか？』なんて判断できないけどね
でもまぁ、そういうことで納得するしかなさそうだ >>946
＞買主の主観は問わず帰責性で判断するけど
→ 〇
＞契約内容に合意したかどうかは設問から読み取れと
→ ×
宅建試験では、全部契約「不適合」のケースしか出題されないよ。
というのも、ある売買契約が契約適合なのか契約不適合なのかは、
売買契約当時の取引上の社会通念を斟酌して、売買契約当事者間において目的物が
どのような性状・性質を有することが予定されていたかを基準として判断されるから、
どう考えても4択のうちの1肢で長文化して受験生に認定させるような問題が出るとは思えない。
出題されるとしたら、
「契約不適合責任の追及」 ＝ 改正後の民法
→ 買主が悪意・有過失の場合でも、追及可能（買主主観は問われない）
ただし、買主に帰責事由がある場合には、追及不可
これだけだよ。
TACの改題肢みたいに、最初から契約に適合している事例なんか出題されないよ。 >>946
自分も勉強になったので良かったですよ
解説が「？」な過去問あるあるです
他社やネットの過去問改題見てみるのも一つの手ですね
試験前の模試問題集はTAC以外のものをやってみるのも面白いです
その出版社の色みたいなのがあって
頑張ってください 本試験まで残り156日ですね
悔いの残らぬよう確実に努力を積み重ねていって下さい！
遠くから応援しております！ 他の資格では法令とか余裕って感じだけど宅建の問題難しいね
単純にマルバツや数字の違いとかじゃない感じなのかな 法改正は各出版社がHPで公表するからチェックするべし。 >>950
以前も申し上げましたが、
スレ立てしなかったのではなく、エラー表示が出て出来なかったのです。
貴方のことも応援しております！ >>951
>>952
「知識の精度」が問われているのだと感じました。
インプットとアウトプットをミルフィーユの層のように積み上げ、
瞬時に正確に判別できるよう訓練するしかありません！
スレの受験生の皆さんを
遠くから応援しております！ >>951
ワイ行書経由だけど都市計画法とか建基法やらの個別法はかなりムズいと思うわ >>947
なるほど、じゃあもう割り切って当事者の帰責性重視で判断することにするよ、ありがとう
主観重視だった過去問を無理矢理改変してるからこういう混乱を生むんだと思った
>>948
TACの基本書や過去問、評判良いみたいだけど、なんというか各分野の横断理解の助けにはあまりならないというか、まぁ自分にはあまり向いてなかったみたい
他社のも見てみるわ！ありがとう！ >>957
参考までに、当時のH15-問10-肢1を。
Ａが、この欠陥の存在を知って契約を締結した場合、ＡはＢの担保責任を追及して契約を解除することはできないが、
この場合の建物の欠陥は重大な瑕疵なのでＢに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。
→ ×
→ 改正前民法570条の瑕疵担保責任は、善意かつ無過失の買主Ａに限り、解除・損害賠償請求をすることができた。
したがって、悪意の買主Ａは、解除することができないだけではなく、損害賠償請求を請求することもできないので、
この肢は間違っているということになる。
当時の出題意図は「悪意の買主Ａでも瑕疵担保責任を追及することができるか？」という知識だったから、
これと同じ出題意図を維持して改題したのが、ＴＡＣ以外の過去問ということになる。 ちなみに、他の予備校の講座過去問だと、H15-問10-肢1は全面削除で解答不可になってるよ。
完全に作り替えた新しいオリジナル肢として、契約不適合責任の追及についての問題になっている。
売主の帰責事由と買主の善意・悪意・帰責事由の組み合わせで頭を使う問題になってた。 >>928
TACの合格ると分野別ってそんなに解説微妙な感じなの？
解説が手厚い問題集買おうとしてたから、レビュー助かる
もし他におすすめあったら教えて >954
迷惑系荒らし認定されているから出来ないんだぞ 五点免除の試験って基本2日間の講習をきっちり学べば受かるものでしょうか？
受ける講習、受ける場所によって試験の難易度は違うんですかね？ >>963
追試もあるようなので、
基本2日間の講習をきっちり学べば受かるものだと思います。 >>964
お疲れ様です。
その調子でドンドン過去問を回して、
どこがどのように聞かれるのかを把握してください。
テキストを回すときにメリハリをつけて回せるようになります！
遠くから応援しております！ 俺の街の土建屋はまだ宅建士を宅地建物取引主任者と表示してる。 時間をかけず効率よく勉強か。そんな都合よく合格するヤツは数%なんだな。複数年かからないように頑張ってね。 きょうは遊びの誘いを断って過去問12問解いた
７問まちがえた きょうはもう頭疲れたので気晴らしのホームセンター＆やまだでんきめぐりにでかける >>970
お疲れ様でした。
間違えた分だけ、確実に実力が付いていますね！
間違えは合格のもとです！
明日も頑張りましょう！
遠くから応援しております！ >>958
なるほど、ありがとう
そもそも無理矢理改題するくらいなら肢をオリジナルと差し替えてくれよと…時間を無駄にした気分
>>960
微妙かどうかは人それぞれだけど、少なくとも自分には合ってなかったね
サラ〜っと枝葉論点や重要論点が玉石混交で流れてく感じであんま頭に入ってこない
これならもっと薄い本やYouTubeとかで全体像把握しながら個別論点は良くできた過去問で整理してくのが良いんじゃないかと
初学者なので、オススメ本を語れるほどこの業界に詳しくないですｗ >>973
1000ならスレの受験生全員試験から卒業が良いですね！
合格を祈っております！ 日建学院の法改正講義はお薦め。
無料で吉野先生、宮﨑先生の講義を受けることが出来る。 AがBに土地を譲渡した場合で、Bに登記を移転する前に、Aが死亡し、Cがその土地の特定遺贈を受け、登記の移転も受けたとき、Bは、登記なしにCに対してその土地の所有権を主張できる。
AからBへ[譲渡]の場合は×ですが、
これが[売買契約]だったらBは、登記なしにCに対してその土地の所有権を主張できますか？ >>979
AがBに土地を[譲渡・売買契約]した場合で、Bに登記を移転する前に、Aが死亡し、
Cがその土地の[包括遺贈]を受け、登記の移転も受けたとき、
Bは、登記なしにCに対してその土地の所有権を主張できる。
→ 〇 >>979
相続によらない二重譲渡だから登記は必要だろ なんか問題が気分によって可能性を含む含まないって感じの結構あるんだけどどこで判断すればいいの？
例えば
(3) 容積率の制限は、都市計画において定められた数値によるが、建築物 の前面道路(前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの。)の 動画 幅員が12m未満である場合には、当該前面道路の幅員のメートルの に法第52条第2項各号に定められた数値を乗じたもの以下でなけれはならない。
が正だけど
問題によっては指定容積率と比べて小さい方が○だからこの選択肢は×みたいの結構ない？ >>979
これかなぁ？
５ 生前処分→包括遺贈（対抗関係）
次に，生前処分の後に遺言が作成され，その遺言の内容が包括遺贈であったケースを考えます。包括遺贈とは，『遺産すべてを甲に遺贈する』というような，財産を特定しない内容の遺贈です。
この点，包括遺贈の受遺者は相続人と同じ扱いをするという民法の規定があります。しかし，特定遺贈と同じように，２重譲渡と同じように，対抗関係として扱うという見解が有力です。最高裁判例はありませんが，下級審裁判例もあり，実務では一般的な見解となっています。
＜生前処分→包括遺贈（対抗関係）＞
あ 民法９９０条の解釈
包括遺贈を受けた者（受遺者）について
→相続人と同じ扱いとする規定（民法９９０条）は適用しない
→民法１７７条の『第三者』に該当する
い 関係性の判断
包括遺贈を受けた者と生前処分を受けた者は対抗関係となる
※大阪高裁平成１８年８月２９日
う 対抗関係の優劣の判定（概要）
対抗要件（登記）の順序で優劣が決まる
://www.mc-law.jp/sozokuigon/19105/ >>983
大阪高裁平成18年8月29日は、ＡがＢに包括遺贈して、Ｂが登記をしていないうちに、
Ａが死亡して、Ａの相続人であるＣを差し押さえたＤがいた場合、
Ｂは、登記なくして差押債権者Ｄに対抗することができないという事例。
>>979の場合、Aが死亡し、Cがその土地の[包括遺贈]を受け、登記の移転も受けたときは、
990条で被相続人Aの売主としての地位を包括受遺者Cが承継することになるので、
そもそも包括受遺者Cは177条の「第三者」に当たらない。
だから、Bは、登記なくして包括受遺者Ｃに対して対抗できる。 >>983
そこに書いてあるのは、
被相続人Aから包括遺贈を受けた者Bと、被相続人Aの相続人Xから二重譲渡を受けたYとの対抗関係
そもそも事案が違う 特定遺贈って問題なのに包括包括って、おまけに訳わかんねえ高裁判例まで引っ張ってきてさあ
バカなのかな？ >>983
AB間で包括遺贈があったケースの判決で、AB間で売買契約があったケースとはまったく別だ
AB間で売買契約があったケースは177条の第三者に当たらないから対抗関係にならん（990） >>984
>>985
>>987
なるほど
判例の中身まで知らんかった
>>986
？つけてる時点で察してよｗ スレ埋めも兼ねて
んじゃ、こっち？
４ 生前処分→特定遺贈（対抗関係）
生前処分の後に遺言の作成がなされたケースを考えます。
A不動産を甲に贈与（や売却）をして，その後に『Ａ不動産を甲に遺贈する』という遺言が作成されたということを想定します。このように特定の財産を遺贈することを特定遺贈といいます。
遺贈の目的となる財産が相続開始時に被相続人に属しないことになるので，遺贈は無効となるように思えます（民法９９６条）。
しかし，２重譲渡と同じ状況として対抗関係であるという判例の判断が確立しています。結局，登記を先に得た方が優先されることになります。
＜生前処分→特定遺贈（対抗関係）＞
あ 関係性の判断
生前処分をした者が『特定遺贈』の遺言を作成した場合
→生前処分の譲受人と受遺者は対抗関係となる
い 対抗関係の優劣の判定（概要）
対抗要件（登記）の順序で優劣が決まる
※民法１７７条
://www.mc-law.jp/sozokuigon/19105/ >>988
整理するとこうなる。
AがBに土地を[譲渡・売買契約]した場合で、Bに登記を移転する前に、Aが死亡し、
Cがその土地の[特定遺贈]を受け、登記の移転も受けたとき、
Bは、登記なしに[Ｃ]に対してその土地の所有権を主張できる。
→ ×（177，最判昭46.11.16）
AがBに土地を[譲渡・売買契約]した場合で、Bに登記を移転する前に、Aが死亡し、
Cがその土地の[包括遺贈]を受け、登記の移転も受けたとき、
Bは、登記なしに[Ｃ]に対してその土地の所有権を主張できる。
→ 〇（990）
Aから土地の[特定遺贈]を受けたBが、登記をしないでいるうちに、
Aの相続人Cの債権者Dが当該土地を差押えて登記の移転も受けたとき、
Bは、登記なしに[Ｄ]に対してその土地の所有権を主張できる。
→ ×（177，最判昭39.3.6）
Aから土地の[包括遺贈]を受けたBが、登記をしないでいるうちに、
Aの相続人Cの債権者Dが当該土地を差押えて登記の移転も受けたとき、
Bは、登記なしに[Ｄ]に対してその土地の所有権を主張できる。
→ 争いあり
→ 〇（大判昭9.9.29）
→ ×（177，大阪高判平18.8.29） 宅建試験は簡単で底が浅くていいなぁ。と司法書士浪人生の俺が言ってみる。 >>979
試験の質問スレがないので、仕方ないから質問と解答を次スレに転記しておきます。 このスレッドは１０００を超えました。
新しいスレッドを立ててください。
life time: 63日 23時間 6分 57秒 レス数が1000を超えています。これ以上書き込みはできません。
